租赁合同纠纷：帮助业主追回租户拖欠的物业费以及水电公摊费约4万元以及业主起诉的律师费约2万元

律师观点分析

上诉人（原审原告）：李XX，女，出生，土家族，住重庆市江北区。

委托诉讼代理人：李X，重庆XX律师。

被上诉人（原审被告）：李X，阮X

上诉人李XX因与被上诉人李X、阮X租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初18361号民事判决，向本法院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李XX的委托诉讼代理人田XX、李X，被上诉人李X、阮X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李XX上诉请求：一、撤销（2017）渝0112民初18361号民事判决书中的第二项判决（即“二、驳回原告李XX的其他诉讼请求”的判决）；二、判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由和事实：1.关于天然气费用，原判决表述的“被告称其在2017年5月办理了停气，并结清了费用”，与二被告当庭自认不符，且无证据支持；实际上二被告未结清天然气费用，未向天然气抄表员提供当月燃气使用数据，未向天然气公司或上诉人缴纳过天然气费，自认未结清费用且并未举示任何清结费用的证据。对于上诉人代为支付天然气费的证据认定有误，原审判决的表述与上诉人在一审中提供的三份证据不符。2.关于商铺管理费、电费、水费公摊费，上诉人与二被上诉人在租赁合同中明确约定，上诉人通过诉讼方式实现其债权、聘请律师的费用应由二被上诉人负担，律师接受委托并已基本履行义务，上诉人与之达成的延期支付律师费用的协议，不能否认上诉人应付律师费的义务，更不能成为一审法院不支持上诉人要求被上诉人负担律师费用的诉讼请求的理由。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人李X、阮X辩称：1.关于天然气费用，被上诉人李X系经营需要向天然气公司申请安装开通，并于5月办理了停气手续并与天然气公司结清了之前产生的费用。一审结束后经向天然气公司核实，上诉人以后出租的经营户一直在被上诉人不知情的情况下，违规使用天然气，且在使用期间多次交纳过天然气费用。被上诉人知情后再次向天然气公司报停。此事实在一审庭审中得到法院确认。2.关于商铺管理费、水电费及公摊费，上诉人在经营期间与物业因物业服务不到位及收费不合理等方面产生了重大分歧，且在一审审理终结之前上诉人也未代被上诉人支付上述费用。3.关于律师费用，被上诉人对上诉人提出给付律师代理费的收费标准、合理性及律师代理活动范围的合理性表示质疑，且在一审审理终结之前上诉人并未实际支付费用。

一审法院认定事实：原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。

关于租金及滞纳金。双方一致确认租赁合同在2017年5月27日已经解除，合同解除前的租金二被告应予支付，二被告欠付2017年1月6日至2017年5月27日的租金113587元，故原告要求二被告支付欠付租金113587元的诉讼请求本院予以支持。二被告逾期支付租金的还应向原告支付逾期支付租金的违约金。合同对于其支付租金的违约金约定为“如乙方迟延交付任何逾期租金，乙方应当按照每日百分之一的标准向甲方支付至滞纳金”，滞纳金实质就是逾期付款违约金，该标准约定过高，原告自愿调整为按照中国人民银行同期利率的4倍计算，本院予以认可。2017年1月6日至2017年4月5日的租金73020元二被告应在2016年12月26日支付，2017年4月6日至2017年5月27日的租金40567元二被告应在2017年3月26日支付，故二被告应以73020为基数从2016年12月27日起、以40567元为基数从2017年3月27日起，至付清之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向原告支付滞纳金。

关于商铺管理费、电费、天然气费、水电公摊费及资金占用损失。商铺管理费、电费、天然气费、水电公摊费应由二被告自行缴纳，故原告要求二被告支付上述费用无事实依据，本院不予支持。原告举示的天然气费收据，不能证明其存入天然气账户的费用3317元时缴纳了二被告返还房屋之前产生的费用，故原告要求二被告支付天然气费用及资金占用损失的诉讼请求本院不予支持。

关于违约金。原告主张其要求的是迟延支付租金及其他费用的违约金。原告已久逾期支付租金助长了逾期付款的滞纳金，故原告在要求二被告在支付违约金属于重复主张，于法无据，本院不予支持。

关于律师费。原告尚未支付律师费，因律师费并未实际产生，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求因无事实依据本院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李X、阮X在本判决生效后立即支付原告李XX2017年1月6日至2017年5月27日的租金113587元，并已73020元为基数从2016年12月27日起、以40567元为基数从2017年3月27日起，至付清之日止，按照中国人民一行同期同类贷款利率的4倍向原告李XX支付滞纳金。二、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费4480元减半收取2240元，由原告李XX承担940元、被告李X、阮X负担1300元。

本院二审期间，上诉人李XX围绕上诉请求依法提交了物管费的发票及转账凭证、上诉人缴纳的律师代理费发票及转账凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，该两组证据真实、合法，应予以采信。

二审另查明，2018年6月26日，李XX向重庆XX支付2万元律师服务费。2018年6月26日，李XX向深圳市XX公司支付39619.48元物业费及水电公摊费。

二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。

本院认为，关于物业管理费用的问题。双方签订的《商铺租赁协议》第3.2条约定，本协议约定的租金不包含物管费、水电费、工商费用、税费及其它所有费用。物管费、水电费、工商费用、税费、及其它所有费用由乙方承担。现李XX已向物业公司支付了39619.48元物业费及水电公摊费，已替李X、阮X履行了缴纳物业费及水电公摊费的义务，依据前述合同约定，李X、阮X应向李XX支付39619.48元物业费及水电公摊费。

关于律师费的问题。《商铺租赁协议》第10.2条约定，甲乙双方应当按照本协议约定履行相关义务，如一方违反本协议的约定，非违约方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、保全担保费、律师代理费、邮寄费、公告费、住宿费、车费等）由违约方承担。李XX因李X、阮X违约发起本次诉讼，产生律师费2万元。根据前述协议约定，该律师费2万元应由李X、阮X承担。二审中，李XX举示了缴纳律师费的依据，其请求本院予以支持。

关于天然气费的问题。李XX举示的天然气费收据，不能证明其存入天然气账户的费用3317元是缴纳了李X、阮X返还房屋之前产生的费用，李X、阮X在一审中举示的证据能够证明停气前，李X、阮X结清了天然气费用。并且李X、阮X将案涉房屋归还李XX时，即已脱离了对案涉房屋的控制，李XX收回房屋后至产生该笔天然气费用，有相当长一段时间，李XX不能证明该笔天然气费用是李X、阮X使用所产生，故李XX要求李X、阮X支付天然气费用及资金占用损失的诉讼请求，不予支持。

综上所述，由于出现新证据，李XX的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初18361号民事判决第一项；

二、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初18361号民事判决第二项；

三、李X、阮X在本判决生效后立即支付李XX物业费及水电公摊费39619.48元。

四、李X、阮X在本判决生效后立即支付李XX律师费20000元。

五、驳回李XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费2240元，由李XX负担940元，李X、阮X负担1300元；二审案件受理费1373元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。